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| ムースクラブの「お部屋探しのチェックポイント」へようこそ！ このページでは、気に入ったお部屋探しになるように、ともすれば見逃しがちな重要なポイントをまとめてみました。参考にしてくださいネ |
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¶ 借主側から見た賃貸借契約までの契約業務の流れとは?
以下は、住み替えを希望している方が、賃貸アパートや貸家などに入居するまでのステップと注意事項です。 仲介専門の不動産会社や管理会社と契約する場合と、大家さんと直接契約を取り交わすケースでは、若干手順が相違する 場合があります。 ここでは、あくまでも一般消費者である借主が不動産会社を訪問してから一般的な契約業務に至るまでに、 注意すべき点を簡易に取りまとめたフローです。
▼情報誌やインターネット等、不動産会社の物件案内チラシなどを活用し、できるだけ広く物件情報を集めます。
すでに予算は決まっているでしょうから、無理なく支払える月額家賃と共益費や駐車料金も含めて確認しておきます
↓予算を立てるときには、最初の契約時に支払わなければならない、家賃、共益費、仲介手数料、敷金、礼金、
更新手数料などの一時金もチェックしておいてください
▼来店あるいは電話などで、賃貸物件の空室状況の問い合わせをする
↓この時点で、入居希望者の家族構成等を尋ねられたりしますので、すでに審査が始まっているということです
▼希望の条件に合致する空室物件が、いつから入居可能か必ず尋ねておくこと
↓下見のできない物件は、いつから部屋の確認ができるか入居可能月日を聞いておくこと
▼案内
↓下見可能な空室物件は、必ず下見をしておくこと。現地見学は同居予定の方と一緒に出かけるほうがよいでしょう。
後で、こんな筈じゃなかったと思わないために。
▼物件の賃料等入居条件の再確認
↓①再検討か、気に入らなければここで取り止めとなる
↓②気に入った物件の場合は次のステップへ
↓③余りに気に入って予約金を支払う場合は、解約（取りやめ）の時、その金額が返金になるか確認しておくこと
▼入居申込書の記入
↓虚偽の記載は後日契約を断られることを知っておくこと
↓特にペットを飼育しているのに、隠してその物件には入居できません。解約とトラブルの元です
▼「重要事項説明書」の説明を精しく聴くこと
↓疑問点並びに自分にとって一番重要なことは、遠慮なく尋ねて理解を深めておくこと
▼入居審査のため、以下の必要書類が用意できるか聞かれる
↓①本人確認(免許証写し・学生証写し)、本籍記載の住民票、収入証明書(源泉徴収票又は納税証明書)
↓②連帯保証人の印鑑証明書、保証人引受承諾書、収入証明書(同上)
↓③勤務先証明書、外国人登録証明書
▼入居審査にOKがでたら、希望する入居月日と契約日時を不動産会社に伝えておく
↓家財保険の加入手続きが必要か聞いておく
▼賃貸借契約書を交わす
↓ここで不安を感じたら契約を見合わせること
▼契約金の授受
↓媒介（仲介）物件は、必ず媒介報酬（仲介手数料）が派生するので確認すること
▼契約の成立
↓前もって、再度、重要な説明を聞いておくこと
▼部屋の鍵の授受・引き渡し
↓分からないことがあったら、この時点でも遠慮なく尋ねておくこと
▼引越し
↓前もって手渡されたゴミの分別表は大事に保管しておくこと
▼不具合
↓入居して不具合を発見したなら、口頭か文書で、速やかに担当者へ伝えておくこと
↓修繕箇所があったなら、速やかに補修してもらうこと
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【管理人の一口メモ】
✽入居審査について
入居審査の目的は、あくまでも入居者本人が入居してから引き続き家賃を支払っていける能力があるかどうかをチェックするためにあります。大家や管理会社に不安感を与えないよう、勤務先や収入がチェックされます。無職の方やフリーターの方はなかなか審査が通らない場合があります。個々人には色んな事情がありますので、前もって、不動産会社の担当者と相談してみることをお勧めします。連帯保証人を二人つけて貰う場合があります。なお、未成年の学生さんの場合は法定代理人である親権者がいるでしょうから、保証人は親御さんとなります。留学生は担当の教授に保証人をお願いするのが通例となっております。
✽連帯保証人について
家賃を滞納した場合は、まず借主に請求します。お住まいの家賃を滞納するということは、収入に見合った家賃でないか、本人に問題があります。こういった場合に、他に請求できるのは連帯保証人となります。連帯保証人は単なる保証人と異なります。債務に関しては借主と同等の立場になりますので、先に借主より賃料の督促等をうけても文句は言えません。大抵は、連帯保証承諾書を提出して貰っているため、賃貸借契約書を更新するしないに関わらず、借主が退室するまでは保証義務が生じる、というのが判例となっております(更新後の保証責任については最高裁平成９年１１月１３日、期限の定めのある賃貸借については、特約がない限り、更新後もその責任を負うとの判断を示している。また、賃貸借契約の借主の保証人、連帯保証人の債務の相続性についても、最高裁はその保証債務は相続人に承継されると解し、これが通説である)。定期借家契約の場合はこの限りではありませんが。
✽お部屋の引き渡しについて
引越しをする前に、必ず契約した賃借物件の部屋を内見しておく方が良いと思います。不具合な箇所がみつかったなら、遠慮なく管理会社に通知して、修繕を依頼しましょう。
当社では、利用開始のための電気の通電と水道の開栓はお客様に代行しています。ただし、ガスの開栓は本人の立会いを求められますので、前もって本人が日時を指定しておくとスムーズに運びます。
また、お部屋に照明器具の付いていない物件があります。さらには、ドラム式洗濯乾燥機は巾が大きく、洗濯機置き場に設置できない場合がありますので、前もって、寸法を測っておきましょう。
✽車庫証明の期間について
駐車場の車庫証明（保管場所使用承諾証明書）については、期間を１年以上と記載していれば、警察署は受理してくれます。その期間は駐車場の使用契約書の期間を目安とすれば良いかと思います。以前に使用契約があっても、その変更・登録の受付は厳しくしていないようです。入居者の方には面倒でも、退去すればいままでの車庫を使用しなくなるのですから、その旨の届けを必ず警察署に提出していただくようお願いしています。
✽火災保険料について
契約時、借家人賠償と個人賠償付き火災保険への加入をもとめられます。これは一種の安心料です。ときには上階で洗濯機等のホースが外れて、下の階へ水を漏らして損害を与えてしまうケースがあります。こういう損害をカバーしてくれる保険に入っていると安心です。当社では入居者に２年間で12.000円以上の宅建ファミリー共済保険に加入して貰っています。すでに他社の保険会社に加入している方はこの限りではありまん。
✽日当たりについて
お部屋の図面を手に入れて、南側に窓がある物件でも、日当たりがそこそこのときがあります。窓の前に隣の建物がある場合、採光が取れず、ガッカリすることがあります。必ず、現地に出向いて、自分の目で確かめて下さい。
西日を嫌う方がいらっしゃいますが、見方を変えれば、東向きの部屋より良い場合があります。東向きの物件では、午前中で日は落ちてしまいますが、西向きですと、午後の日照があります。洗濯物は午後からでも干せます。冬季などは西からお日様が入ってくれるのでお部屋は暖かく暖房費の節約になったりします。ご自身の生活サイクルに合わせて居住用物件を選別したいものです。要は考え方次第です。
✽周辺環境について
これは言わでものことですが、平面図を見て周辺環境までは分かりません。まずは最寄の駅やバス停からの距離などをチェックしておきましょう。お子さんの学区などが大事な要素になっている方は、実際に現地の物件を自分の目で確かめておいてください。近くにどのような施設、建物(学校・幼稚園、商店街、公園等)があるかも一目瞭然です。嫌悪施設なども確認できます。可能なら、夜間に周辺を歩いてみることはいいことです。
✽３点式ユニットバスについて
ワンルームのマンション等にはビジネスホテルみたいに３点式ユニットバスを使用している場合があります。 使い方のコツは入浴時に浴槽の外に水をこぼさないことです。シャワーカーテンが付いていると便利です。浴槽の中で座りたい場合は風呂用の椅子を入れてもよいでしょう。
このようにユニットバスの中で入浴に使うスペースと、洗面およびトイレに使うスペースを完全に分けて使用するだけで快適性はかなり変わってきます。 また、入浴後は壁と浴槽に冷水をかけておくとユニットバス内の結露を抑えることができるようです。
※最後まで、ご覧いただきまして、ありがとうございます。
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