ムースクラブ賃貸不動産についてのカウンセリング
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敷金というのは何のために預けるのでしょうか

更新料と更新手数料の違いとは

貸主からの立退き要求されたとき

原状回復のガイドラインとは、何のことだろう

賃借物件での手付金の意味とは

隣人の騒音に悩まされたら

重要事項説明書とは何だろう

家財道具などを壊されたとき

初めての引越しの時の手続きとは

競売などにより貸主が変更になったとき

保証人が死亡し、すでに法定更新されていたら


1 敷金の返還について

敷金というのは何のために預けるのでしょうか。敷金は借主が家賃の支払い、その他賃貸借契約上の損害賠償などの支払いを担保するために、 あらかじめ貸主に預託しておく金銭です。その契約が終了したなら、貸主は家賃滞納や部屋等に損害がなければ、遅滞なく、敷金を返還しなければなりません。
ですから、重要事項説明書には「敷金等の精算に関する事項」という項目を設けて、宅建主任者が借主へ必ず説明しなさいということになっています。 大抵は次のような文言が書かれています。
「貸主は、本物件の明け渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の金額を無利息で借主に返還しなければなりません。 ただし、貸主は、本物件の明け渡し時に、 賃料の滞納、原状回復に要する費用の未払いその他の本契約から生じる借主の債務の不履行が存在する場合には、 当該債務の額を敷金から差し引くことが できます。」
では、借主が部屋を通常使用したことで生じる、故意、過失による損害とはどのような場合が該当するのでしょうか。例えば、タタミ表のこげ跡、 クロスの破れ、引っかき傷などは借主の責任となります。ですから、それ以外のタタミ表替えやフスマ、クロスの張替えなどの経年劣化は、 原則、借主に請求することはできません。
契約書の内容如何にもよりますが、旧建設省は敷金返還のトラブルが急増したために、ガイドラインを制定していることは ご存知の方も多い筈です。微妙な箇所は、そのガイドラインに則って処理することになります。
実務上も、借主が退室するときが、一番悩まされていることと思います。クロスなど部分的に交換して色や柄が違っても、借主の責任となる箇所以外は 請求することはできません。それは、通常使用による損耗部分の処理代は、家賃の中に含まれているという見解からです。 次にすぐ部屋を貸せないからといって、借主の責任でないものまで負担させることはできないということを、貸主及び不動産管理業者は十分、理解しておかなければ なりません。当たり前のことですが。

3 立ち退きについて

高度成長の時代と違って、現在では、住宅不足は存在しません。しかし、単に、老朽化した賃貸住宅を取り壊すとなれば、入居者に立ち退き交渉を しなければなりません。生計の基礎を成す店舗と違い、ここでは、居住系借家人の退去の話に絞ります。
借地借家法第28条には、賃貸人が更新を拒絶したり、賃貸借の解約の申し入れをするには「正当事由」がなければできない、と規定されています。賃貸人に正当事由がない場合は、賃貸借契約は法26条に基づき更新可能です。ですから、賃貸人は、立ち退き料の支払の提供という補強材料でバランスを求められます。
では、立ち退き料の相場とは、具体的には、どのようになっているのでしょうか。

*移転に伴う費用の補償→引越し費用や移転先確保に必要な礼金・敷金・仲介手数料等、さらには差額賃料の補償といったところです。

*事実上失う利益の補償→いわゆる営業権、営業上の損失など。

*借家権消滅に対する補償→借家権取引の慣行が定っているわけではないため、その確定は難しい。

【参照】
※「不動産鑑定による借家権価格の算定にあたり、比較的に使用されている割合方式」

借家権価格={土地価格×借地権割合×借家権割合(30㌫~40㌫)+建物価格(時価)×借家権割合(30㌫~40㌫)}

いずれにしましても、借家の利用状況や貸主と借主のあらゆる事情の相違等が勘案されて、立ち退き料が決まります。この立ち退き料については、決められた額や計算式がありませんが、過去の実例や判例に拠っています。
借主としては、家賃を滞納していたり、無断転貸(また貸し)している場合は、契約違反ですので、契約解除され、借家権の喪失となります。
居住者の生命が損なわれるくらい、建物が老朽化しているとなれば、借家権の失効は無理からぬものがありますが。
結論を申し上げれば、建物の借主に不利な特約条項は、それを借主が了承していたといても無効(借地借家法第30条)となります。
したがって、合意解約へ向けての話し合いと立ち退き料が決定要素となります。
管理人も、何度か、オーナーを補佐しながら、居住用建物の立ち退きを経験しておりますが、一番忘れてならないことは、法的には認容できないことを相手に要請している、と云う認識が重要と思われます。

5 手付金について

借主であるAさんは、アパートの現地案内をされ、気に入った物件だったので、業者の言われるまま家賃1か月分相当額を支払った。家族とも相談し、4日後、よく検討した結果、買い物のために交通の便が悪いことの理由で、借り受け中止の旨を告げた。
これに対し、業者はAさんの支払った金銭は手付金であり、返金できない、としたので紛争となった。
なお、Aさんが支払った際に、『手付金受領証』なるものを交付されていた。そこには「賃借物件の借受を止める場合には、支払い済み金銭を没収する」と云う趣旨の文言が記載されていた。
ここでは、結論から申し述べます。そもそも賃貸借物件を押さえる目的で交付された金銭は、契約成立に先立って順位確保等のためのものと思われます。どのような名目で預かろうとも、それは申込証拠金と言わざるを得ません。したがって、Aさんの支払った金銭は全額返還しなければなりません。
このトラブルから、業者として学ぶべきことは、借り受け希望者の意思確認と、まずは重要事項説明書の内容を説明し、入居申込書等の書面に記名・押印を求めたほうがいいでしょう。それでも、どうしても、申込証拠金を預かる場合は、消費者が賃借物件を取り止めできる有効期限及び賃借物件を借り受け不能の場合は預かり金銭の全額を返還する、旨の文言をを文書に明示したほうが無難です。
当社の実務では、なるべく、予約金は預からないようにしております。賃貸借は早いもの勝ちですので、恨みっこなしというわけです。消費者より金銭を預からなければ、問題は起きません。

7 重要事項説明書とは

貸借用の建物の重要事項説明は、その不動産を借りようとする者があらかじめ知っておくべき最小限の事項を列記したものです。
ですから宅地建物取引業法第35条には、宅地建物取引業者の業務として、宅地建物取引主任者により、一定の事項を書面にし、交付して、説明しなければなりません。
その内容は大別すると、

Ⅰ 対象となる建物に直接関係する事項
1登記記録に記録された事項
2法令に基づく制限の概要
3飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
4建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成物件のとき)
5建物の設備の整備の状況(完成物件のとき)
6当該建物が造成宅地防災区域内か否か
7当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
8石綿使用調査の内容
9耐震診断の内容

Ⅱ 取引条件に関する事項
1借賃以外に授受される金額
2契約の解除に関する事項
3損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
4支払金又は預り金の保全措置の概要
5金銭の貸借のあっせん
6契約期間及び更新に関する事項
7用途その他の利用の制限に関する事項
8敷金等の清算に関する事項
9管理の委託先

Ⅲ その他の事項
1供託所等に関する説明(宅地建物取引業法第35条の2)

いずれも、取引にあたっての判断に影響を与える重要な事項ばかりですので、借主へ十分説明をし、ご理解の上、意思決定をお願いすることになります。

9 引越し手続きについて

会社勤めの方で、異動を命じられた場合の注意事項です。急な転勤の際には、いま一度、現在、契約中の賃貸借契約書に目を通していただきたいと思います。そこには契約期間途中で解約した場合の違約条項が記載されているはずです。一般的な居住用の契約では、退去日の1か月前までに解約通知することになっています。教員や銀行員等の職種ですと、解約の予告通知が退去日の直前ということもあります。結局は、契約書に従うことになりますが、その際、違約金という名目で賃料の1か月分相当額を支払うことになります。
いずれにしましても、退去・解約手続きは、早めに、窓口の不動産業者に連絡し、具体的な手続き方法を確認してください。
解約が決まり、退去する際には、部屋の清掃や荷物やゴミの置き忘れに注意してください。
電気・水道・ガスの使用料金の精算は、必ず、退去日まで行ってください。
以下に、引越しのチェックリストの概略をあげておきます。

1.部屋の解約申込…まずは電話連絡
2.住民転出届…転居予定日までに届ける
3.国民年金…住所変更の手続き
4.国民健康保険資格喪失…なるべく早く
5.福祉関係…なるべく早く済ませると便利
6.乳児医療…転出届の手続き
7.児童手当…転出届の手続き
8.老人医療…転出届の手続き
9.その他年金等…転出届の手続き
10.転校届…決まり次第、早急に
11.郵便物の転送…いつでも。郵便局所定の「転居届」投函、無料
12.電話の移転…局番なし「116」に電話連絡する
13.水道・電気・ガス料金の精算…退去日までに通知する
14.新聞…購読している新聞販売店へ、忘れずに、中止の通知をする。
15.住民転入届…転入後14日以内
16.印鑑登録…新住所地の市町村役場
17.運転免許証の住所変更…なるべく早く
18.自動車の登録変更…転入後15日以内
19.ペット、犬等…転居後、管轄保健所に相談

2 更新料について

更新料特約については、平成20年1月31日、京都地裁で有効とする判断がなされましたが、その事案に係わる控訴審判決が、本年8月27日になされております。 結論では、その賃貸借契約における更新料特約を無効としております。 裁判所の判断の概略は以下の通りです。①専ら他人へ賃貸する目的での居住用物件においては、貸主からの更新拒絶が想定しにくく、 通常は正当事由が認められない。更新料が一般的に更新拒絶権放棄の対価の性質を持つことは困難である。②本件契約は、期間1年、合意更新による解約申し入れ制限 の程度はほとんど無視してよい。仮に解約申し入れても通常正当事由も認められず、賃借権強化の対価としての説明は難しい。③本件契約では、更新料の額は 家賃の増減と連動する定め無し。・・・更新料を支払わなくても法定更新の要件がある限り債務不履行解除を認めるべき余地なし。その授受の目的、性質などにつき何らかの説明が認められない。 結論として、本件更新料は、あらかじめ、次の更新時に金銭の支払が約束されたものでしかなく、対価性に乏しい、とした。
消費者契約法10条前段と後段(・・・消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする) に基づく今回の判断は、更新料特約を一般的に否定したものではありませんが、消費者契約法の規定に基づき、その趣旨や金額の合理性、手続き面での対応を検討し、無効としています。
本件では、 契約期間や更新料の額の高額、自動更新条項、賃料の増減と更新料額の連動がないこと、期間中で終了する時の精算条項がないことなどが重要な要素としています。
一方では、借地借家法28条の存在を前提に更新料の更新拒絶権放棄の対価性、賃借権強化の対価性を否定し、法定更新を前提に更新料不払いでも債務不履行解除 ができないと論じている点は注意すべきです。
いずれにしましても、本件で、単純に更新料特約がすべて無効とされるわけではありません。今後の対応としては、更新料の趣旨の明確化、合理的金額の設定と契約時の 十分な情報提供が求められます。
本事案は上告され、最高裁まで争われることになりますので、推移を見守りたい。(賃貸不動産管理39・佐藤貴美弁護士参照)
【備考】青森県では更新料徴収の習慣はありません。ただし、㈳青森県宅地建物取引業協会では、土地・建物の賃貸借に関する契約更新の際、その労務報酬を以下の通りとする取り決めがあります。 賃貸借の期間満了等により、契約更新に関して依頼者から受け取ることのできる報酬額は、賃料1ケ月分の四分の一に相当する金額以内とする、となっています。
ちなみに、当社の実務では、居住用の場合には、契約時、依頼者より更新事務手数料として徴収する金額は、契約期間1年では3.000円、2年では5.000円として、ご了解願っております。 もちろん、更新料なるものは受けとっておりません。

4 現状回復について

平成10年3月、当時の建設省は、従来の裁判結果を踏まえて「現状回復ガイドライン」を示しました。改訂版は、国土交通省住宅局が平成14年2月に「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しました。
結論から言えば、この「現状回復ガイドライン」には、法的拘束力はありません。しかし、賃借物件での現状回復費用で賃貸人と賃借人とで合意が図れず、敷金精算をめぐるトラブルが発生すれば、その対応のための時間と費用は、その紛争金額と比較して極めて大きなものがあります。
このガイドラインは、紛争の裁判例を踏まえて作成されておりますので、実務処理に携わる賃貸不動産管理業者にとり、余計なコストの削減にもつながります。トラブル解決の指針を示していますので、具体的な事案ごとに応じて利用できます。
裁判所は「現状回復」とは、
①建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく、
②賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するものとして結論付けています。
建物の通常損耗分は、そもそも時の経過により減価するものであり、減価が進行する過程で賃料に含めて回収してきているはずなので、現状回復の対象となるのは、賃借人の故意・過失等による劣化というわけです。
当社のスタンスとしては、現状回復費用につき、通常損耗を超えた部分については、借主が負担を免れることはできない。ただし、建物のグレードアッブに当る分については差し引く必要がある旨、重要事項説明書の説明時と契約書作成時に、必ず、お知らせするようにしております。

6 隣人の騒音について

近年、賃貸物件一般においてクレームが増加しています。20年前とは比べ物になりません。 その原因等として挙げられるのは、貸主や借主同士のライフスタイルとモラルの相違からきているようです。 常識という尺度が希薄になっていることも、その一因でしょう。このような人的要因に加え、社会的要因としては、インターネットや携帯等の普及により、知識という情報の収集が容易になり、ますます、不動産についての クレームは増えてゆく傾向にあります。
社会が複雑・多様化している現状では、管理会社は、クレームはいつ起きてもおかしくないんだ、という前提に立ったほうがいいようです。 その上で、問題をいかに、うまく対応、処理していくか、を考えた方が賢明です。
つぎに、そのための基本手順などを述べるに留めておきたいと思います。
さて、隣人の騒音についてですが、ここでは、オーディオ音の被害者を1階住民・甲、オーディオ音の発信元を2階住民・乙とでもしておきましょう。甲さんのクレームに対して、管理会社のとりうる最初の第一歩としては、音の発生状況を確認して、甲さんの部屋が使用収益が不可能な状態かどうか、を判断します。基準はあくまでも、その音が受忍限度を超えているかどうか、です。
*常識的でない時間帯の音か
*日常生活による音かどうか
*音量
*その頻度は
*その被害者は健康状態を害するに至っていないか
*騒音防止のためにどのようなことををしたかなど
といったことをヒアリングしておきます。
言うまでもありませんが、貸主は、甲さんに平穏に部屋に住まわれる権利、という使用収益させる義務があります。
騒音などの音源の特定ができたら、貸主と管理会社は乙さんに対して、「賃貸借契約書」や「共同住宅入居者遵守事項」等に基づいて、用法遵守義務違反であるから、善管注意義務、近隣迷惑行為の禁止といった用法に従う義務があり、その改善を求めることになります。
対応の流れとしては、
初めは、加害者を特定しない文書で全入居者に注意、喚起→加害者へ電話、訪問→クレーム履歴を残しておく→書面による警告→内容証明郵便→契約解除、明け渡し、という順序になるかと思います。
内容証明郵便の提出前後の対応としては、以下のことも視野に入れておくとよいでしょう。自治体の条例が定められていないか、調べておく。公害課や生活課などで相談をしてみる。それでも駄目な場合は、簡易裁判所に調停を申し込むという方法もあります。
言わでものことですが、音の問題は、結局当事者同士で解決をはかるしかありません。ファミリー向けの物件の場合は、2階の子供の足音等がうるさいので、何とかしてくれるよう依頼されることがあります。社会通念に照らして、よほどひどい音量などでない限り、差し止め請求などをしても通らないように思量します。後は当事者間の話し合いにまかせるしかないのかもしれません。

【参照】受忍限度論
受忍限度論とは、社会共同生活を営む上で一般通常人ならば当然受忍すべき限度を超えた侵害を被ったときに侵害行為は違法性を帯び不法行為責任を負うというもの。

8 引越し時の損害とは

引越しの作業中に家具などを落下させたりした場合は、修理可能な物は修理、不可能ならば損害賠償を請求することになります。専門の引越し業者なら、家具なとの生活用動産の運搬には養生を怠りません。しかし、作業中の突発的な事故は、完全には避けることは出ません。賃借物件を傷つけ,損傷を与えたなら、貸主または管理業者から損害賠償を請求されますし、入居者の物品を修復不可能な程破損等させたのなら、被害の度合いにより、運送会社に弁償して貰うことになります。すべては話し合って、解決するしかありません。

10 貸主の変更について

平成16年4月1日より短期賃貸借の保護制度が廃止されたことにより、競売で物件取得した場合の入居者の取り扱いは、その施行日の前後でどう違うのだろうか。以下、箇条書きにしてまとめて見ました。

平成16年3月31日以前の建物賃貸借契約

物件明細書の記載内容

(執行裁判所が備え置いて閲覧できる)
競落人は、入居者に対しいつから
建物の明け渡しを求めることができるか
抵当権設定前
の賃貸借
〔期間の定めがないケース〕

(註)上記賃借権は
最先の賃借権である
この賃借人に対しては、競落人に法律上の「正当の事由」がない限り、明け渡しを求めることは難しい
〔期間の定めがあるケース〕
上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる
同上
抵当権設定後
の賃貸借
〔期間の定めがないケース〕
(註)上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である
この賃借人は、(経過措置の規定により)短期賃貸借の保護を受け、かつ、期間の定めがない賃貸借の賃借人なので、競落人から明け渡しを求めるには、6か月前の解約申し入れが必要である(借地借家法第27条)。したがって、競落人は直ちに引渡命令を求めることも難しい(しかし、逆に言えば、解約申し入れ後6か月を経過すれば、明け渡しが可能になるということである)
〔期間の定めがあるケース〕
上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない
この賃借人は、(経過措置の規定により)短期賃貸借の保護を受けるので、期間満了までは賃借権を主張できるが、期間満了後は競落人に対抗できない(つまり、競落人は、期間満了後は明け渡しを求めることができるということである)

平成16年4月1日以後の建物賃貸借契約

抵当権設定前
の賃貸借
(期間の定めの
有無を問わず)
この賃借人に対しては、競落人に法律上の「正当事由」がない限り、明け渡しを求めることは難しい
抵当権設定後
の賃貸借
(期間の定めの
有無を問わず)
この賃借人は短期賃貸借の保護の制度の適用を受けないので、一律に、競落人はその所有権取得(代金納付)の6か月後には、建物明け渡しを求めることができる
∴賃借人あるいは占有者の存在する物件は、競落前に、それ相応の覚悟が必要となります
【註】㈶不動産近代化センターの資料より転載した

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